Mietrecht

Fast jedes Mietverhältnis beginnt mit einem Mietvertrag. Es gibt viele Standardverträge von Interessenverbänden wie dem Mieterverein oder Haus und e.V. Es gibt zudem eine Vielzahl von Dokumenten im Internet. Eine gute anwaltliche Interessenvertretung beginnt bereits vor Abschluss des Mietvertrages. Viele Regelungen z.B. über Schönheitsreparaturen, Kautionsleistungen, Kündigungsausschluss, Tierhaltung und Kleinreparaturen etc. können unwirksam oder zumindest nicht interessengerecht sein. Zudem sind Grundsatzurteile des BGH zu Mietvertragsklauseln zu beachten.

Wir überprüfen einzelne Klauseln oder ganze Mietverträge, damit sie wissen auf was sie sich einlassen. Wir entwerfen bei Bedarf auch den gesamten Mietvertrag um ihren Interessen am besten gerecht zu werden.

Die Mietzahlung ist die Hauptverpflichtung des Mieters dafür, dass der Vermieter ihm Wohnraum zur Verfügung stellt. Der Vermieter ist auf eine pünktliche Mietzahlung meistens wirtschaftlich angewiesen, nicht zuletzt, weil er mit den laufenden Betriebskosten in Vorleistung tritt. Wir sorgen für eine effektive Durchsetzung der Ansprüche auf Mietzahlung etwa durch Durchführung eines Urkundenverfahrens.

Der Gesetzgeber hat einige Regelungen zum Mieterschutz bezüglich der Miete getroffen, z. B. die Mietpreisebremse. So darf bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Im Regierungsbezirk Düsseldorf gilt die Mietpreisbremse für folgende Städte: Düsseldorf, Erkrath, Kleve, Langenfeld , Meerbusch, Monheim am Rhein, Neuss, Ratingen.

Im Mietvertrag kann bereits eine Mieterhöhung vereinbart werden in Gestalt einer Staffelmiete oder einer Wertsicherungsklausel. Unklarheiten in der Formulierung können hier zu finanziellen Verlusten und Rechtsunsicherheit führen. Eine der häufigsten Arten der Mieterhöhung ist die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

Dabei darf sich die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um nicht mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze). In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie z.B. Neuss, beträgt die Grenze 15 %. Die ortsübliche Vergleichsmiete richtet sich dabei meistens nach dem einschlägigen Mietspiegel. Zur Begründung der Mieterhöhung kann aber auch auf Auskünfte aus einer Mietdatenbank, auf das Gutachten eines Sachverständigen oder der Miete von drei Vergleichswohnungen zurückgegriffen werden.

Eine weitere Möglichkeit der Mieterhöhung ist die Mieterhöhung nach Modernisierungsarbeiten. Hier ist der Vermieter berechtigt einen gewissen Anteil der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufzuschlagen. Anwaltlicher Beratungsbedarf besteht insbesondere dann, wenn nicht nur Modernisierungsarbeiten, sondern auch Instandsetzungsarbeiten mit der Maßnahme durchgeführt werden.

Nahezu jede Mieterhöhung bedarf einer sorgfältigen Begründung und einer Beachtung der einschlägigen Fristen. Gerne stehen wir Ihnen zur Hilfe, wenn Sie ein Mieterhöhungsverlangen erhalten haben und unsicher sind, ob dies wirksam ist. Ebenso sind wir dabei behilflich, rechtswirksame Mieterhöhungen zu formulieren, damit Ihnen als Vermieter kein finanzieller Schaden durch ein nicht durchsetzbares Mieterhöhungsverlangen entsteht.

Häufig geht es bei mietrechtlichen Auseinandersetzung um Mietmängel. Dabei dreht es sich insbesondere um Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung. Der Mieter hat einen Anspruch auf eine mangelfreie Wohnung, Mietmängel muss er unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen.

Häufig streiten die Parteien darüber, wo der Schimmelschaden herkommt. Ob der Mangel durch einen Baumangel herrührt oder auf falschem Heiz- und Lüftungsverhalten basiert kann meistens nur ein Sachverständigengutachten klären, wobei die Darlegungs- und Beweislastregeln zu beachten sind. Auch kann ein selbstständiges Beweisverfahren dazu dienen, Umfang und Herkunft der Mängel festzustellen.

Mietmängel können jedoch auch aus anderen Gebrauchsbeeinträchtigungen bestehen wie z.B. Lärmbelästigungen durch Mitmieter oder Baulärm, Zugluft, Schädlingsbefall, Funktionsstörung der Heizungs-, Strom- oder Wasserversorgung.

Besteht ein Mietmangel, so ist der Mieter grundsätzlich zur Mietminderung berechtigt. Bei der Durchführung der Mietminderung sollte anwaltlicher Rat in Anspruch genommen werden, da ansonsten das Risiko besteht, dass bei einer dem Grunde oder der Höher nach ungerechtfertigten Minderung das Mietverhältnis durch den Vermieter gekündigt wird.

Bei der Kündigung sind zunächst die außerordentliche Kündigung und die ordentliche Kündigung zu unterscheiden.

Außerordentliche Kündigungsgründe für den Vermieter bestehen z.B. dann, wenn der Mieter einen erheblichen Teil der Miete für einen Zeitraum von zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen nicht zahlt. Eine Kündigung ist für den Vermieter auch mögliche bei einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses, etwa bei einer Körperverletzung und Beleidigung durch den Mieter sowie bei einer hartnäckigen Störung des Hausfriedens trotz erfolgter Abmahnung.

Der Mieter hingegen kann die Mietwohnung außerordentlich kündigen, wenn eine erhebliche Gesundheitsgefährdung droht, z.B. durch Schimmelpilzbefall der die Atemwege angreift.

Bei einer ordentlichen Kündigung ist zu beachten, dass der Mieter hierfür keinen Grund und kein berechtigtes Interesse braucht. Er hat stets das Recht sich fristgemäß vom Mietvertrag zu lösen.

Demgegenüber kann der Vermieter nur bei einem berechtigten Interesse ordentlich kündigen. Auch hier kommt zunächst eine Vertragsverletzung durch den Mieter in Betracht, etwa bei ständigen Verstößen gegen die Hausordnung, ständig unpünktlicher Zahlungsweise, Überlassung der Wohnung an Dritte ohne Wissen des Vermieters, vertragswidrige Überbelegung der Wohnung etc.

Ein weiterer Kündigungsgrund für den Vermieter stellt die Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung dar. Dafür ist erforderlich, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks oder der Wohnung gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Häufigster Kündigungsgrund dürfte der Eigenbedarf sein. Dieser kann geltend gemacht werden, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, für die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder für seine Familienangehörigen benötigt. Auch hier ist anwaltliche Beratung sinnvoll, da Fehler in der Begründung darüber entscheiden, ob die Kündigung wirksam ist oder nicht. Wenn der Mieter nicht aufgrund der Kündigung freiwillig das Mietobjekt verlässt ist die gerichtliche Durchsetzung des Räumungsanspruchs notwendig durch ein Räumungsklageverfahren.

Wir haben umfassende Erfahrung bei der Durchsetzung und Abwehr von Räumungsansprüchen und begleiten die Mandanten auch in der Räumungsvollstreckung die der Durchsetzung des Räumungstitels dient.

Anders als im Wohnraummietrecht bestehen gibt es im gewerblichen Mietrecht die Möglichkeit, von mieterschützenden gesetzlichen Regelungen abzuweichen. Es besteht daher eine größere Flexibilität bei der Gestaltung von Mietverträgen. Da von Bestand und Inhalt des gewerblichen Mietvertrages die wirtschaftliche Existenz abhängen kann sollte vor Abschluss eines gewerblichen Mietvertrages anwaltlicher Rat eingeholt werden. Häufige Themen bei Auseinandersetzungen im gewerblichen Mietverhältnis sind das Schriftformerfordernis, die Auswirkung und Verursachung von Mietmängeln und die Möglichkeiten einer Beendigung des gewerblichen Mietverhältnisses vor Ablauf der vertraglichen Kündigungszeit.

Der Erwerb eines unbebauten oder bebauten Grundstücks ist eine kostenintensive Angelegenheit und der Kauf oder der Bau der "eigenen vier Wände" ist kein leichtfertiger Entschluss. Ein diesbezüglicher Vertrag bedarf zwingend der notariellen Beurkundung. Der Notar ist jedoch kein Interessenvertreter, sondern muss streng neutral bleiben. Gerne sind wir dazu bereit, gemäß ihren Interessen den Kaufvertragsentwurf zu überprüfen und zu optimieren.

Mit der Suche nach einem geeigneten Haus oder Grundstück wird oft ein Makler beauftragt. Wir vertreten sowohl die Interessen von Maklern als auch Auftraggebern. Häufig stellen sich Fragen bezüglich der Wirksamkeit eines Maklervertrages und der Begründetheit eines Provisionsverlangens. Da sich der Makler sind nun an der Höhe des Kaufpreises orientiert kann der Streit schnell eine beachtliche Summe umfassen.

Charakteristisch für das Wohnungseigentum ist, dass der jeweilige Eigentümer Sondereigentümer hinsichtlich seiner Wohnung ist und über seinen Anteil am Gemeinschaftseigentum gemeinsam mit den übrigen Eigentümern das Gemeinschaftseigentum nutzen darf und für dessen Unterhalt aufkommen muss.

Die Willensbildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt durch Beschlüsse in den Eigentümerversammlungen. Vertreten wird die Wohnungseigentümergemeinschaft meist durch die Verwaltung. Die meisten Wohnungseigentümergemeinschaften haben zudem einen Beirat, der die Verwaltung unterstützt.

Häufige Themen im Wohnungseigentumsrecht sind die Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne und Instandsetzungs- sowie Modernisierungsmaßnahmen. Wenn die Wohnungseigentumsanlage modernisiert oder instandgesetzt werden muss hat dies finanzielle Folgen für sämtliche Wohnungseigentümer. Je nachdem welche Maßnahme beschlossen werden soll, sind unterschiedlicher Mehrheiten erforderlich.

Grundsätzlich ist zu beachten, dass ein Beschluss hinreichend konkret formuliert sein muss und auf der Einladung zu Eigentümerversammlung zu stehen hat. Hierbei gilt es, Ladungsfristen zu beachten. Ist ein Beschluss in der Eigentümerversammlung gefasst worden und ein Eigentümer fühlt sich dadurch in seinen Rechten verletzt, hat er zwingend die Frist von einem Monat nach Beschlussfassung zu beachten um eine Beschlussanfechtungsklage erheben zu können.

Mit langjähriger Erfahrung vertreten wir sowohl WEG-Verwaltungen als auch Wohnungseigentümer. Wir sind behilflich bei der Erstellung und Überprüfung von Verwalterverträgen und der Formulierung von Beschlussvorlagen. Wenn es nötig ist, setzen wir Ihre Rechte im Wege der gerichtlichen Beschlussanfechtung durch.

Das Nachbarrecht findet seine gesetzliche Grundlage im BGB und im Nachbarrechtsgesetz Nordrhein-Westfalen. Es umfasst insbesondere die Streitigkeiten zwischen Grundstücksnachbarn bei Überbau, Grenzbepflanzung und Abstandsflächen. Auch Lärm- und Geruchsbelästigungen sind Themen nachbarrechtlicher Auseinandersetzungen.

Oft ist ein Streit zwischen Grundstücksnachbarn emotional belastend. Sollte sich keine gütliche Einigung mit dem Nachbarn finden lassen, vertreten wir Ihre Interessen im Schiedsverfahren und im zivilrechtlichen Verfahren vor dem Amtsgericht.